מחירי הנדל"ן - לאן? - האבסורד והדילמה

החלום לדירה לכל אזרח הולך עם השנים ומתרחק. מי שיש לו סיוע ברכישת דירה אכן שפר מזלו, כי הוא בן הזוכים לקורת גג בטוחה. ואילו האחרים מחפשים פתרונות, כמו: מגורים אצל ההורים, שכירת דירה וכדומה.

לקנות או לא לקנות דירה? כנראה שאנחנו זקוקים להרבה "גשרים" כדי להגשים חלום

ננסה בכתבה הבאה לסקור את המגמות הכלליות בשוק מחירי הנדל"ן בישראל – לקנייה ולשכירות.
 

אז ככה - אין תשובה חד משמעית לשאלות ולנושאים אלה, אבל בהחלט ניתן לזהות מגמת התמתנות והאטה בשטח בעיקר על רקע: השיח הציבורי בנושא, המחאות החברתיות והדיונים סביב תוכניות ממשלתיות להוזלת מחירי הדיור.
אומנם הממשלה עדיין לא הצליחה לגרום להוזלת המחירים, אך ציבור מוכרי הדירות מיד-שנייה, הבין שאם הוא רוצה למכור אז הוא חייב להתפשר ולהוריד את מחיר הנכסים. ציבור הקונים בהחלט "מצביע ברגליים" ולא מוכן תמיד לקנות בכל מחיר, ולכן רוב מחירי הסגירה נמוכים ב 5-10 אחוז ממחירי השיווק.

לציין כי, גם לנושא שוק מחירי הדירות בישראל יש את אותן השפעות וכוחות שוק כמו בכל משק כלכלי קפיטליסטי אופייני – של היצע וביקוש.
אנחנו מזהים את "אפקט הדומינו" גם בתחום הנדל"ן – זהו תהליך, שבו פעולת קנייה או מכירה אחת משפיעה על שרשרת אנשים בדרך, וברגע שתנועת הקונים איטית אזי השוק כולו מאט את הקצב.
להדגיש כי, בשוק הנדל"ן השטח הוא שמכתיב בסופו של דבר את המחירים והקצב- אין לוח מחירון אחיד לדירות – אין חיה כזו. דהיינו, הכול עניין של היצע וביקוש ומשא ומתן בין הקונים והמוכרים - אם ניקח למשל בעל נכס, שמקבל הצעות מחיר נמוכות ממה שהוא מבקש – המחיר שייקבע יהיה אותו מחיר שעליו סיכמו הצדדים ולרוב הוא יהיה נמוך מהמחיר המבוקש.

כמו כן, אנחנו מזהים האטה מסוימת במכירות בעיקר בבתים המוצעים למכירה מעל 2.5-3 מיליון ₪. וניתן לתרץ זאת בכמה סיבות:
• כאמור, השוק נמצא במצב של אי ודאות כלכלית: מדברים על האטה כלכלית, פיטורי עובדים, צמצומים וכדומה, מה שגורם לחלק מהציבור להיכנס לעמדת "המתנה" ולא לבצע עסקה עד שתתבהר התמונה.
• בתקציב הנ"ל מדובר לרוב במשפרי דיור המגיעים מדירות 5-4 חד', ומבקשים לרכוש "בית עם גינה בלב השרון", ולעיתים הפער בין מכירת הנכס שלהם לקניית בית פרטי כזה גדול, שהם נאלצים לעיתים לוותר על החלום או למצוא מקורות מימון שונים לביצוע העסקה (קיימות מס' המלצות מעשיות איך לעשות זאת).
• כניסת חוקי המיסוי החדשים החל מ- 1 ינואר 2014 בעיקר בנושא ביטול הפטורים ממס שבח, שחלו על דירה שנייה, מרתיע בעיקר משקיעים (ולדעתי, ללא הצדקה) מלרכוש דירות נוספות מעבר לקיים (לציין כי מי שבידו דירה אחת בלבד - פטור מתשלום מס שבח בעת מכירתה בתנאי שגר בה לפחות 18 חודשים).

.
בנושא שכירויות בתים ודירות – אנחנו מזהים מגמה של עלייה במחירים, מכמה סיבות:
• מחירי הדירות לרכישה האמירו בשנים האחרונות. יותר ויותר משפחות וזוגות צעירים מתקשים לקנות דירות ונשארים בדירות שכורות, כי אין להם מינימום מימון אישי הנדרש (25% מערך הנכס) לצורכי רכישה.
• מאחר ומס' השוכרים גדל משנה לשנה אל מול היצע מס' הדירות המוצע להשכרה, נוצר מצב של ביקוש גדול יותר מההיצע – ולכן המגמה היא של עליות מחירים בתחום השכירויות.
לסיכום:
פוטנציאל רוכשי הדירות הולך וגדל עם הזמן, כל שנה מתווספים באופן טבעי למעגל דורשי הדירות קרוב ל- 25 אלף בתי אב, נוסיף אותם לאלפי שוכרי דירות קיימים שלא מצליחים להתקדם לכיוון רכישת דירה, נקבל כדור שלג שהולך ומתעצם משנה לשנה – ולעומת זאת, מלאי הדירות להשכרה לא גדל בהתאמה.
האבסורד והדילמה, שנוצרו מתסכל את ציבור הקונים הפוטנציאלים כי מחד, אין לכולם מימון אישי מינימלי לרכוש דירה/בית והם נאלצים להמשיך לגור בשכירות. ומאידך, מחירי השכירויות נוסקים כלפי מעלה – והאבסורד שנוצר אצל השוכרים הוא, שהם נאלצים לשלם מחיר גבוה יותר על שכ"ד מאשר החזר של משכנתא ממוצעת.
אכן דילמה לא פשוטה שלדעתי, רק תלך ותחריף עם הזמן ואנחנו לא רואים פתרון בטווח המיידי. אבל להערכתנו כוחות השוק יוציאו בסופו של דבר את הקונים לביצוע עסקות גם אם יצטרכו להתפשר בגודל ומיקום הדירה או הבית.
לדעתי, השוק כרגע במצב של מן המתנה לאיזה "נס נדל"ני", שלדעתי לא יקרה. ברשימת הממתינים לרכישת דירה ממתינים עשרות אלפי קונים פוטנציאליים שהצטרפו למתלבטים, ומהססים לקבל החלטה אם לקנות או להמתין, ואני אומר - לא להמתין !!!
נפלה בידכם הזדמנות לרכוש דירה או בית, אל תמתינו, המצב לא יהיה יותר טוב המחירים ימשיכו לטפס למרות ההאטה האחרונה.

נתון מעניין נוסף הוא, שמאז הקמת המדינה ועד היום עלו מחירי הנדל"ן ביותר מ- 2000 אחוז !!! – ועוד לא קם אף ראש ממשלה, שהצליח באמת להוזיל את מחירי הדירות בצורה משמעותית.
 

אהבת? לחץ כאן וקבל עדכונים על תכנים חדשים שלי
+ שמירה על זכויות היוצרים למאמר באחריות הכותב בלבד

תגובות

טוען...

כותבי המדור

הצג הכל